취업과 함께 처음 독립을 준비하는 사회초년생 민지 씨의 이야기로 시작해 보겠습니다. 회사 근처 원룸을 알아보던 민지 씨는 부동산 앱에서 마음에 드는 집을 발견했지만, 정작 무엇을 확인해야 하는지 몰라 막막했습니다. 보증금은 지금까지 모은 돈의 대부분이었고, 전세 사기 뉴스를 볼 때마다 불안해졌습니다. 다행히 집을 보러 가기 전과 계약 전후에 확인할 것들 대부분은 집에서 온라인으로 할 수 있습니다. 민지 씨가 밟아 간 순서를 따라가며 처음 집을 구하는 분이 챙겨야 할 것들을 정리했습니다. 제도와 기준은 바뀔 수 있으니 각 공식 기관 안내로 최종 확인하세요.
민지 씨가 가장 먼저 한 일은 시세 파악이었습니다. 부동산 앱에 올라온 매물 가격만 보면 그 집이 비싼지 싼지 알기 어렵습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 건물이나 근처 비슷한 건물의 실제 전월세 거래 가격을 확인하면 기준이 생깁니다. 특히 전세라면 매매 시세와 전세 보증금의 차이가 중요합니다. 보증금이 매매 가격에 너무 가까우면 나중에 집값이 떨어졌을 때 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문입니다. 시세 확인용 공식 사이트는 부동산 링크모음에 정리돼 있어 한 번에 찾아볼 수 있습니다.
집을 직접 보고 마음을 정한 뒤에는 등기사항증명서, 흔히 말하는 등기부등본을 떼어 봤습니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 입력하면 소액의 수수료로 열람할 수 있습니다. 민지 씨는 소유자 이름이 계약하려는 집주인과 같은지, 근저당이나 압류, 가압류 같은 권리 관계가 설정돼 있지 않은지 확인했습니다. 근저당이 있다면 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 얼마나 되는지 따져 봐야 합니다. 등기부등본은 계약 당일과 잔금을 치르는 날에 다시 한 번 떼어 보는 것이 안전합니다. 그사이에 새로운 권리가 설정될 수도 있기 때문입니다.
다음은 건축물대장이었습니다. 정부24에서 무료로 발급받을 수 있는데, 이 문서에는 건물의 용도와 면적, 위반 건축물 여부가 나옵니다. 주거용으로 쓰고 있지만 서류상 근린생활시설로 되어 있는 곳이나 불법 증축된 공간은 전세자금 대출이나 보증보험 가입이 제한될 수 있습니다. 민지 씨가 보던 집도 방 하나가 원래 면적보다 넓어 보여서 확인해 보니 다행히 문제가 없었습니다. 다가구 주택이라면 같은 건물에 먼저 들어온 세입자의 보증금 규모도 중요하니 중개사에게 확인을 요청하는 것이 좋습니다.
계약서를 쓰기 전에는 집주인이 등기부등본상 소유자 본인인지 신분증으로 확인하고, 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 꼭 받아야 합니다. 공인중개사가 등록된 중개사인지도 국가공간정보포털이나 지자체 안내에서 조회할 수 있습니다. 보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 이체하고, 계약서 특약에 잔금일까지 권리 관계를 바꾸지 않는다는 내용을 넣어 두면 좋습니다. 집주인의 세금 체납 여부도 임차인이 확인을 요청할 수 있는 제도가 있으니 계약 전에 함께 살펴보세요.
계약을 마친 뒤 민지 씨는 이사 당일 바로 전입신고를 했습니다. 정부24에서 온라인으로 할 수 있고, 이때 확정일자도 함께 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 대항력과 우선변제권의 기본이 됩니다. 전세라면 주택도시보증공사나 한국주택금융공사, 서울보증보험 같은 기관의 전세보증금 반환보증 가입도 고려해 볼 만합니다. 가입 조건과 보증료는 기관과 상품에 따라 다르니 공식 사이트에서 미리 확인하세요. 이런 공공 서비스 주소는 공공기관 주소모음에서 한꺼번에 찾을 수 있습니다.
월세 계약이라면 확인할 것이 조금 다릅니다. 보증금이 작아도 전입신고와 확정일자는 똑같이 중요하고, 일정 금액 이하 보증금은 소액임차인 최우선변제 대상이 될 수 있어 기준을 알아 두면 좋습니다. 월세를 낸 기록은 연말정산 월세 세액공제에 쓰일 수 있으니 계좌 이체로 내고 내역을 보관해 두세요. 계약 기간이 끝날 무렵에는 계약갱신요구권을 쓸 수 있는지, 갱신 시 임대료 인상 폭에 제한이 있는지도 미리 알아 두면 협상할 때 당황하지 않습니다. 중개보수는 지역과 거래 금액에 따라 상한이 정해져 있으니 계약 전에 금액을 확인하고 영수증을 받아 두세요.
관리비와 공과금도 놓치기 쉬운 부분입니다. 민지 씨는 계약 전에 관리비에 무엇이 포함되는지, 인터넷과 가스, 전기는 개별 계약인지 확인했습니다. 이사 날짜가 정해지면 가스 개통 예약과 전기, 수도 명의 변경도 미리 신청해 두면 이사 당일이 훨씬 수월합니다.
이사 전날에는 집 상태를 사진과 영상으로 남겨 두었습니다. 벽지 얼룩, 바닥 흠집, 고장 난 설비를 날짜가 보이게 찍어 집주인에게 문자로 공유해 두면 나중에 퇴실할 때 원상복구 범위를 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 작은 수리 요청도 문자로 남겨 두는 편이 좋습니다. 수압, 보일러, 창문 잠금처럼 직접 써 봐야 아는 부분도 이사 첫날 점검해 두세요.
돌아보면 민지 씨가 한 일은 대단한 전문 지식이 아니라 공식 사이트 몇 곳을 정해진 순서대로 확인한 것이었습니다. 실거래가 공개시스템, 인터넷등기소, 정부24, 보증기관 사이트를 사이트모음처럼 한 폴더에 링크모아 두면 다음에 이사할 때도 그대로 쓸 수 있습니다. 주소모아 둔 즐겨찾기와 이 순서만 기억하면 처음 집을 구하는 일도 생각보다 덜 두렵습니다.